Покупка на имот чрез цесия: Какво представлява и какви са рисковете

Пазарът на недвижими имоти в България предлага различни механизми за придобиване на жилище, като един от най-специфичните и често неразбрани методи е покупката чрез цесия. Когато говорим за покупка на имот чрез цесия: какво представлява и какви са рисковете, навлизаме в материя, която изисква сериозна правна подготовка и внимателно проучване на първоначалния договор.

Какво точно представлява цесията при имотите?

В правния свят цесията е договор, чрез който един кредитор (цедент) прехвърля своето вземане на друго лице (цесионер). В контекста на недвижимите имоти, това най-често се случва при новото строителство. Инвеститорът (купувачът) е сключил Предварителен договор със строителна фирма, но преди сградата да бъде завършена и да се стигне до Нотариален акт, той решава да продаде правото си на придобиване на трето лице.

На практика вие не купувате имота директно от строителя, а купувате „мястото“ на първоначалния купувач в договора. Вие поемате всички негови права, но и всички негови задължения по отношение на плащанията към строителната компания.

Основни стъпки при покупка чрез цесия

Процесът изисква стриктна последователност, за да се гарантира, че инвестицията ви е защитена. Ето основните етапи:

  • Проверка на първоначалния Предварителен договор между продавача и строителя.
  • Писмено съгласие на строителя – много важно е да се уверите, че строителната фирма е съгласна с прехвърлянето на правата.
  • Проверка на статута на имота – дали има тежести, ипотеки или възбрани върху правото на строеж.
  • Подписване на договор за цесия в писмена форма (препоръчително с нотариална заверка на подписите).
  • Уведомяване на длъжника (строителя) за извършената цесия.

Рискове при покупката на имот чрез цесия

Макар че цесията може да бъде изгодна сделка, тя крие специфични опасности. Преди да пристъпите към подписване, помислете за потенциалните капани. Често купувачите се фокусират само върху цената, без да проверят дали сградата има енергиен сертификат или дали строителят е коректен към всички институции.

"Цесията е прехвърляне на правно очакване. Вие не купувате тухли и бетон, а договорна позиция. Ако строителят фалира или спре строежа, вие наследявате всички проблеми на предишния купувач, без да имате директен механизъм за натиск върху строителя, различен от този, който е имал продавачът."

Сравнителна таблица: Директна покупка срещу покупка чрез цесия

Критерий Директна покупка Покупка чрез цесия
Страни по договора Купувач и Продавач (Собственик) Цедент (продаващ купувач) и Цесионер (нов купувач)
Контрол върху строителя Директен чрез Предварителен договор Опосреден чрез правата по прехвърления договор
Сложност на документацията Стандартна Висока (изисква се проверка на веригата от договори)

Важни съвети при проверка на имота

Преди да финализирате сделката, задължително направете обстоен оглед. Понякога продавачите се опитват да се отърват от имоти с дефекти, които не са били предвидени в първоначалните планове. Ако забележите следи от влага, задължително прочетете статията за проблема с мухъла и влагата, за да знаете как да реагирате още в процеса на преговори. Също така, не забравяйте да проверите дали няма наложени глоби или тежести, които могат да ви изненадат при окончателното прехвърляне на нотариален акт.

Важно е да се уточни и данъчният аспект. При препродажба на имот чрез цесия, продавачът може да дължи данък върху печалбата. Винаги изисквайте доказателство, че всички вноски към строителя са изрядни, за да не се окаже, че купувате имот с дългове към строителната фирма.

Често задавани въпроси

Необходимо ли е съгласието на строителя при цесия?
По закон цесията не винаги изисква съгласие, но в повечето договори за покупка на „зелено“ има клауза, която задължава купувача да получи писмено съгласие от строителя. Неизпълнението на това може да доведе до разваляне на договора.
Каква е разликата между цесия и прехвърляне на имот?
Цесията прехвърля права по договор (облигационно отношение), докато прехвърлянето на имот чрез Нотариален акт прехвърля вещни права (собственост). Цесията е само междинна стъпка към получаване на собствеността.
Мога ли да тегля ипотечен кредит за имот, купен чрез цесия?
Това е изключително трудно. Повечето банки не отпускат ипотечен кредит за имот, който все още не е завършен и не е прехвърлен с нотариален акт. Обикновено сделките с цесия се финансират със собствени средства.
Кой плаща таксите по цесията?
Обикновено разходите по нотариална заверка на договора за цесия се поемат от купувача (цесионера), но това е въпрос на договорка между страните.